Розширення квартири за рахунок лоджії або балкона: вигода перевищує труднощі

Зміст

  • Формальна сторона справи
  • Варіанти, терміни, фінанси
  • Про опору матеріалів та аеродинаміки
  • Обдумуємо проект
  • Відео: процес робіт по крокам
  • Після утеплення балкона (або перед ним) у всякого доброго господаря обов’язково промайне думка: з’єднати балкон з кімнатою. У самому справі, балкон від цього стане тільки «балконнее» – горизонтальна полку отвору балконного блоку запросто перетворюється в зручний і не займає житлової площі столик. Площі ж приміщення додається трохи, і витрати на обігрів взимку при герметичному багатошаровому утепленні істотно не збільшаться.

    Особливо спокусливо поєднати кухню з балконом: навіть з малесенького еркера в старому будинку (див. малюнок нижче) виходить затишний обідній куточок і їдці з господинею не заважають один одному. Подвійна вигода виходить, якщо в колишньому балконі помістити холодильник. Він, як відомо, відібране у продуктів тепло «перекачує» в кімнату, додаючи до нього кількість калорій, рівну потужності компресора. За рахунок залишку перегородки внутрішній теплообмін в кухні наближається до оптимального – жар від плити не так відчувається, і в «їдальні» буде тепло.

    В однокімнатній квартирі об’єднання лоджії з кімнатою – це отримана ціною мінімальних витрат і клопоту спальня. Маленька, але фактично окрема. Адже не секрет, що потаємна мрія будь-якого мешканця-«однушника» – зручне ліжко замість дивана-трансформера.

    В багатокімнатної ж квартирі лоджія, поєднана з кімнатою дасть або робочий кабінет, або інтим-куточок з м’якими меблями у вітальні. У будь-якому разі приєднання балкона до жилих приміщень збільшує зручність і комфорт житла, а в разі однокімнатної квартири або маленької кухні напевно виправдається незважаючи на всі витрати і клопіт. Але врахуйте, велика частина часу на перебудову квартири і не менше чверті грошових витрат припадуть саме на те, що найбільше ненависне людям працьовитим: формально-паперову тяганину.

    І все ж, незважаючи на довгий ряд перепон, загальний висновок виявляється оптимістичним: розширення житлової площі за рахунок балкона однозначно вигідно. Матеріальні вкладення окупаються з великою головою в будь-якому випадку. Тому, не лякаючись труднощів, розберемося по порядку, що і як слід подолати, щоб балкон або лоджія стали житловими.

    Формальна сторона справи

    Збільшити кімнату за рахунок лоджії або балкона – це не просто переробка. За законодавчим і будівельним нормам це не що інше, як ПЕРЕПЛАНУВАННЯ квартири. Причому перепланування СКЛАДНА. Ось список випадків, коли, за будівельним правилам, перепланування вважається складною. Тлумачення – аналогічно підходу до психіатрів шизофренікам: будь-який з «ознак першого ступеня» означає діагноз. Отже:

  • перенесення дверних прорізів;
  • пробивання прорізів в несучих конструкціях;
  • розукрупнення багатокімнатних квартир;
  • частковий знос несучих конструкцій;
  • зміна розмірів санвузлів, кухонь, кімнат та коридору;
  • перенесення санвузла або кухні;
  • пристрій додаткових санвузлів або кухонь;
  • об’єднання ванної кімнати з туалетом;
  • об’єднання двох і більше квартир;
  • розширення квартири за рахунок приєднання допоміжних приміщень;
  • установка замість газових побутових електроплит;
  • проведення додаткових вентиляційних каналів;
  • перенесення електричних мереж, газових і нагрівальних сантехнічних приладів і т. п.
  • За ознаками 5 і 10 приєднання балкона або лоджії до житлової площі підходить під класифікацію безумовно. Якщо передбачається збільшення отвору балконного блоку, то додаються ознаки 2 і 4 – балкони із залу в дитячу не виходять. Що з цього випливає? Те, що ескізом від руки, підписаними головним інженером ДЭЗа, не обійдешся. Потрібне узгодження виробництва робіт по всій формі та дозвіл на їх проведення.

    І врахуйте ще: всю формальну тяганину потрібно пройти перш, ніж хоч раз тюкнете молотком. Початок робіт без оформлення – незаперечний привід для пред’явлення претензій з боку інстанцій або сторонніх недоброзичливців. Просто: якщо шкідливий сусід «стукне», що ви вже стукнули, формальна правда на його стороні, а вам сказати у виправдання нічого, та штрафні санкції неминучі.

    Документи на приєднання балкона

    Щоб перетворити балкон у додаткову житлову площу, потрібно спочатку підготувати наступний пакет документів (тримайся, товаришу!):

  • заповнений бланк заяви на перепланування квартири за формою, затвердженою Постановою уряду РФ від 28 квітня 2005 року № 266;
  • свідоцтво про власність на квартиру або ордер;
  • письмову згоду всіх дієздатних членів сім’ї в довільній формі;
  • акти згоди від сусідів знизу, також всіх дієздатних;
  • акти згоди від дієздатних сусідів зверху, якщо у вас з ними загальна балконна плита;
  • для муніципального житла – письмова згода начальника або головного інженера ДЭЗа на перепланування;
  • для знімною квартири в прибутковому житловому будинку – те ж саме від власника будинку або його экплуатанта;
  • висновок органа по охороні пам’ятників архітектури, історії та культури про допустимість проведення перепланування (для квартир, що перебувають у будинку, що є пам’ятником культури чи архітектури).
  • Розберемо «слизькі» пункти:

    Пункт 2

    Довідка про склад сім’ї із зазначенням відповідального квартиронаймача, як для переоформлення договорів на комунальні послуги, не проходить. Потрібен ордер, за яким квартира була заселена. Загубився? Пишемо заяву в ДЕЗ, чекаємо півроку – не з’явиться претендент на дану житлоплощу з боку, і отримуємо новий. Добре, якщо сім’я дітна і норма заселення перевищена: можна не побоюватися підступів «мисливців за житлом», у яких інстанціях «все схоплено».

    Пункти 4 і 5

    «Сусіди», за законом не просто дядя Коля з тіткою Лізою, а всі, хто в їх квартирі прописаний. Якщо один з них (реальний випадок) – троюрідний племінник, який працює тралмастером на сейнере, що базується на порт Курильськ на острові Ітуруп у Великий Курильської гряди і знаходиться в рейсі 8 місяців в році – без його дозволу, письмового і написаного власноруч, не обійдешся. Якщо чиновники в інстанціях в глибині душі не чужі морської романтики, може згодитися згода, засвідчена капітаном по радіо: він у море наділений і функціями нотаріуса. Але це вже хто як з «разрешальшиков» по-своєму закон витлумачить.

    І знову-таки, враховуємо стан суспільної моралі на поточний момент. Вас можуть зустріти привітно, вислухати з повним розумінням, а потім, з добрим обличчям і доброзичливою посмішкою, повідомити, яку суму вам слід сплатити в обмін на його підпис. Обурюватися, скаржитися немає сенсу: у своєму будинку такий вимагач – приватна особа, а необхідна данина – компенсація за турботу від виду робіт.

    Пункт 6

    Яких-небудь нормативних документів, розпорядчих, в яких випадках відповідним посадовим особам слід неодмінно видавати такі дозволи, не існує: якщо явних причин для відмови немає, то – на розсуд. Коментарі зайві, пояснення не потрібні. Загалом – налагоджуйте і підтримуйте добрі відносини з урахуванням особистих схильностей. Не цілком етично, але дешевше обійдеться.

    Пункт 7

    Як правило, дозвіл видається за умови пред’явлення договору на виконання робіт з будівельною фірмою, що співпрацює з власником або йому ж належить. Зрозуміло, ніхто про це заздалегідь прямо не заявить і умови такого не ставить. Проводити роботи самостійно – це ваше повне право і ваш вибір. Проблеми – теж.

    Пункт 8

    Не будемо про зовсім сумне: відповідні органи хронічно недогодовують з бюджету, а зарплати їхніх працівників… ще раз: коментарі зайві, пояснення не потрібні. Втім, два моменту висвітлити все-таки доречно:

  • Так як переробка балкона обов’язково позначиться на архітектурний вигляд будівлі, шанси отримати дозвіл примарні.
  • Якщо все ж «казка стала бувальщиною», нововведення у зовнішньому вигляді споруди не вислизне від уваги контролюючих органів з громадськими активістами, і успішне завершення робіт стане початком низки неприємностей. Можливо – тяжких, бо за законом хабародавець несе рівну відповідальність з взяткополучател
  • «Дозволяючий» пакет

    Але це тільки приказка, а ходіння по муках ще належить. На підставі первинного пакету потрібно отримати наступний:

    • Технічний паспорт квартири, оформлений в БТІ (поверховий план, експлікацію, довідки ф.1а і ф.5).
    • Проект перепланування, підготовлений ліцензованою проектною організацією.
    • Технічний висновок про можливість здійснення перепланування житлового приміщення.
    • Висновок МНС Росії (пожежна служба) про можливість проведення перепланування.
    • Висновок Росспоживнагляду (СЕС) про можливість проведення перепланування.
    • Узгодження автора проекту або уповноваженої архітектурної організації.
    • Нотаріально завірену копію свідоцтва про власність на приміщення.
    • Єдиний житловий документ.
    • Погодження організації, на балансі якої знаходиться будинок: РЕУ, ДЕЗ, керуюча компанія, ТСЖ.
    • Договір на здійснення технічного нагляду за проведенням будівельних робіт з організацією, яка має ліцензію на здійснення даного виду діяльності.

    Загальна примітка до списку: терміни дії довідок і висновків обмежені, черги довжелезні, чиновники не горять бажанням задовольнити запити населення. У підсумку, будьте готові до того, що в середині шляху доведеться щось, чи все починати спочатку.

    І лише після проходження всіх кіл підсумковий пакет можна подавати в муніципальну міжвідомчу комісію (МВК); в мегаполісах – в окружну МВК. Вона і видає бажане дозвіл. Питань, якщо все оформлено правильно, не виникає.

    Однак тут є останній слизький момент: ніде не обумовлено, як МВК повинна вважати термін дії довідок: від моменту видачі або від моменту подачі заявником? Оскільки черзі і тут величезні, і роботи дійсно багато, вважають від моменту видачі і крити нічим (?).

    Варіанти, терміни, фінанси

    Але чому тоді вдома обростають заскленими балконами? Адже теж – зміна архітектури. І як все-таки зробити кімнату з лоджії, адже реально все ж таки роблять!

    Скління, навіть з утепленням – проста перепланування, її погодити легше, а примусове узаконення самобуду не загрожує серйозними санкціями і обходиться не так вже дорого. Причина – зовсім не схильність чиновників до зайвого формалізму і хабарництву, а технічно цілком обґрунтована і вагома. Власне, всі вищеописані складності цілком виправдані. До цього моменту ми повернемося нижче, а поки розберемося, що потрібно зробити, щоб досягти своєї мети.

    Самостійне оформлення документів займе приблизно з рік часу і вимагатиме абсолютно законних витрат близько $1000 на підготовку документації та оплату послуг нотаріуса з технаглядом. Ще $2000-$3000 знадобиться на матеріали. Не дивуйтеся, нижче ми пояснимо, чому так дорого виходить.

    Якщо ж замовити перепланування під ключ спеціалізованої (і ліцензованої) фірмі, то загальні витрати зростуть на 25-50% залежно від регіону. Тобто, навіть у Москві можна отримати додаткових 3-6 і більше кв. м житлових, вклавши близько $5000, і нові метри обійдуться як мінімум в півтора-два рази дешевше від ринкових.

    Кухонні балкончики, правда, крихітні, але кухня, поєднана з балконом, дає стільки зручності, що сам факт її наявності відразу переводить квартиру в наступну цінову категорію. Таку можна без доплати або з мінімальною доплатою обміняти на велику в районі менш престижному, але цілком благополучному. Чи в своєму, але, скажімо, подалі від метро.

    Статистика підтверджує висновки: приблизно 70% потоку замовлень на об’єднання балкона з кімнатою припадає на квартири, призначені для обміну, реалізації або знову придбані і приурочується до капітального ремонту; в такому випадку витрати на перепланування не дуже відчуваються в загальній сумі.

    Відомі випадки, гідні пера класиків: спритні громадяни, зразок махінатора з «Майстра і Маргарити», за три-п’ять років у кілька етапів перебираються з однушки в чотирьох-п’яти кімнатні, вклавши не більше $20 000. І, на відміну від сталінського СРСР, ніякі репресії їм не загрожують.

    Загальний висновок за попереднім розділам: єдино прийнятний варіант приєднання балкона до житлової площі – замовлення в спеціалізованій організації з прийомом під ключ. Роль навіть самого вправного майстра, при цьому зводиться до контролю за ходом і якістю робіт і перевірку нового техпаспорта на квартиру, який повинні вручити вам підрядники – не забудьте обговорити цей пункт у договорі. З тими ж, хто ставить умову: «Робота наша – папери ваші», краще справу не мати; за витратами і клопотів овчинка не варта вичинки.

    Про опору матеріалів та аеродинаміки

    Тепер пояснимо, чому підключення балкону до житлової площі так «заморочено».

    По-перше, в нашому випадку обов’язково змінюється теплове навантаження на несучу конструкцію, що викликає її теплові деформації – адже новий-то балкон-кімната круглий рік теплий, інакше який сенс у роботі? Один такий балкон, швидше за все, великої ролі не зіграє, але при такому ось масовому поліпшенні житлових умов підручними засобами епюри напружень в стінах і перекриттях можуть поплисти так, що новеньке будівлю через 5-7 років стане аварійним. Тому кожен наступний житловий балкон вимагає відповідних розрахунків.

    По-друге, підключається аеродинаміка. Хоча балкон і не крило літака, але він – виступ в стіні будівлі з аеродинамічною якістю більше одиниці, і тиск повітря зовні в безпосередній близькості від нього при бічному або косому вітрі виявиться нижче атмосферного. А площа скління розширеного приміщення в розрахунку на одиницю площі підлоги зростає вдвічі-вчетверо.

    Поки балконний блок стоїть на своєму місці, нічого страшного не загрожує. Об’єм повітря на балконі невеликий, і в бурю або при різкому пориві вітру він отожмется до вікон: тиск у стіни знизиться, а біля вікон зросте. Повітряного удару не вийде: і маса повітря, і довжина розгінного шляху (це в даному випадку ширина балкона) занадто малі, щоб динамічний тиск на скла перевищила допустиму.

    Але при вільному балконному отворі і маса повітря в новому приміщенні, і довжина її розгону зростають у кілька разів. Згадаймо формули з шкільної фізики: залежність швидкості від довжини шляху при рівноприскореному русі і вираз для кінетичної енергії. Простий розрахунок показує, що при об’єднання балкона з кімнатою потужність повітряного тарана зростає в десятки разів.

    В результаті в бурю або завірюха скління може бути раптово винесено назовні, або втиснута фронтальним поривом, адже повітряна подушка всередині тепер стала у декілька разів більш пухкою і м’якою. Достатньо буде однієї секції, щоб ваша квартира перетворилася на впроваджену в будинок мокру або крижану печеру. Чим це загрожує для всіх мешканців, можна не описувати, одна лише розморожування системи опалення в під’їзді в лютий холод загрожує людськими жертвами, а винуватець в такому випадку – ви.

    Тому при підготовці об’єднання балкона з житлом до формальних труднощів слід ставитися з розумінням, і враховувати всі обставини на всіх стадіях розробки проекту нового приміщення.

    Обдумуємо проект

    Основний принцип розробки проекту – пам’ятати, що термін служби житлового балкона повинен бути дорівнює розрахунковому терміну експлуатації будівлі, або по можливості наближатися до нього. Практично будь-який ремонт буде означати новий цикл ходіння по муках і відповідних витрат.

    Способи об’єднання

    Яку роль в новій кімнаті буде грати балконний отвір – питання не тільки дизайну і зручності. Розберемо по порядку можливі варіанти.

    Способи приєднання балкона до житлової площі (збільшення по кліку)

    • У першому випадку проріз залишається як було (рис. зліва). Технічні труднощі при проектуванні – звичайного порядку, та як додаток до вітальні або поєднана з кухнею сімейна їдальня додаткові метри цілком годяться. Для кухонь це взагалі кращий варіант: плита з ламінату, покладена на полицю віконного отвору, послужить роздатковим столом і дозволить зручно трапезувати за вузьким столиком: згадаймо, адже кухонні балкони зазвичай невеликі.
    • Другий спосіб (рис. у центрі) відрізняється від першого начебто і незначно, але насправді принципово: колону в колишньому віконному отворі можна включити до складу несучої конструкції. Якщо розрахунок за першим способом дає негативний результат, то другий може виявитися прийнятним. Найчастіше така ситуація виникає в однушках великою лоджією, і це сприятливу обставину: спальня виходить більш ізольованою, особливо якщо закрити віконний отвір легким декоративним панно. Повітрообмін буде все одно достатнім.
    • Третій спосіб (рис. праворуч) найскладніший як технічно, так і за формальними труднощів узгодження проекту і отримання дозволу: ламається частина капітальної стіни. Безумовно він може бути виправданий лише в кутовий однушке з лоджією і додатковим вікном у довгій стіні. В такому випадку, обладнавши лоджію теплою підлогою і встановивши в балконний отвір суцільну легку перегородку зі зсувними дверима (для цього ніяких спеціальних дозволів не потрібно), отримуємо повноцінну спальню. В утворилися всередині неї нішах слушно розміщуються трюмо і плоский шафа або полички для будуарных дрібниць.

    Каркас

    Каркас балкона або навіть лоджії з надійним кам’яним парапетом повинен бути обов’язково зварним з металевого куточка. Бажано трубостійки ставити не тільки по кутах, але і по боках відкритих вікон. Такий каркас працює як набір літакового крила з полотняною обшивкою. Монококковые конструкції не годяться: профіль не той.

    Винос і козирок

    Також потрібно передбачити засклення з виносом і відповідний йому зварної козирок, навіть якщо балкон зверху перекриті плитою. Крім зручності (підвіконня виступає не всередину, а назовні), це дасть поліпшення аеродинаміки з теплотехнікою: вся конструкція стає більш обтічним, а тупий кут гірше проводить тепло, ніж прямий. Від теплотехнічних властивостях такого балкону в сукупності з зовнішньою обробкою поговоримо у відповідному параграфі.

    Скління

    Для скління постійно жилого балкона прийнятні тільки ПВХ вікна, причому для клімату на ступінь-дві суворішим:

    • Для помірного – з розвиненою системою внутрішніх порожнин і двокамерним склопакетом, як для холодного суворого клімату.
    • Для північних регіонів – з особливо посиленої по теплу і механіки рамою і трикамерним склопакетом (арктичні).

    Кожне вікно повинно розміщуватися в окремій клітинці каркаса. Звичайне скління ПВХ влаштовано за принципом цепочечного шва: його легко збирати з одного боку, але від ослабленого або лопнув стібка поповзе весь шов. Балкон ж з цієї точки зору – не футболка, а вітрило, і «стежки» вікон повинні бути з’єднані за принципом парусного шва.

    Якщо скління і арматурні роботи планується робити самостійно — читайте докладніше про технології таких робіт і безпосередньо монтажі пластикових вікон.

    Секції скління не слід робити занадто широкими і високими: пам’ятайте про повітряне тарані. Розбивши вікна по вертикалі в пропорції 1:3, отримаємо і хороший огляд, і достатню міцність.

    Кількість відкритих вікон треба звести до мінімуму; особливо небезпечні вони на кутах. Оптимальний варіант – одне відкривне/відкидне вікно посередині. Якщо навколишній пейзаж не дуже тішить, боковини краще зашити суцільно з утепленням.

    Утеплення

    Утеплювати у житловому балконі потрібно всі поверхні, крім спільної з кімнатою стіни з отвором балконного блоку: зовнішні стіни, підлога, стеля. Утеплення – комбіноване багатошарове, якщо вважати зовні всередину:

    • Для підлоги, зрозуміло, шар пінополіуретану виключається, але фанеру беремо товстіший: 16-20 мм проти 8-12 мм для стін і стелі.Зовнішня обшивка.
    • Пінопласт на рейковому каркасі (див. малюнок справа).
    • У порожнинах виносу і козирка – пінополіуретан.
    • Фанерна обшивка.
    • Внутрішня декоративна обробка.

    Детальніше про комплексному самостійному утепленні балкона читайте тут.

    Зовнішня обробка

    Для зовнішньої обробки слід застосовувати самі якісні матеріали, сертифіковані і з розрахунковим строком служби не менше 15 років зовні:

  • Для козирка даху – міцне покриття зразок ондуліна; фарбована оцинковка і т. п. не годяться.
  • Для обшивки низу – пластикову вагонку для зовнішнього застосування або сайдинг (детально про обшивці сайдингом — тут).
  • Важливий момент: для даху слід використовувати матеріал світлий зважаючи сонячного нагрівання влітку, а для обшивки низу, навпаки, ТЕМНИЙ. По теплу такий низ працює наступним чином:

    • Взимку промені низького Сонця підігрівають темну поверхню, а завдяки нахилу назовні вона додатково вловлює відбите від снігу його випромінювання.
    • Влітку Сонце стоїть високо, і його промені падають на темну обшивку під косим кутом або паралельно їй – надмірний нагрів мінімальний.

    Як виглядає зовні правильно переобладнаний під житло балкон, показано на малюнку вище.

    Внутрішня обробка

    Для внутрішньої обробки слід застосовувати матеріали теплі; в іншому – на ваш розсуд. З хороших варіантів можна виділити обшивку балкона дерев’яною вагонкою. Також серед найпопулярніших — обробка пластиком.

    Поріг і загальний підлога

    Піднімати загальний підлогу до рівня порогу балкона в житлових приміщеннях не завжди бажано. Збивати поріг також небажано: ускладнюються технічні та паперові питання і зменшуються можливості утеплення підлоги на балконі. Оптимальний варіант – пандус.

    Про електропостачанні

    Як би не був оформлений документально житловий балкон, стіна між ним і основним приміщення все одно вважається зовнішньої. Отже, проводити на балкон постійну електропроводку (до речі, і проводити туди опалення) категорично заборонено. Єдино, що припустимо – світильник у вологозахищеному виконанні. Проблема освітлення вирішується нескладно: у віконному отворі можна повісити світильники, які дадуть на балкон потік світла потрібної сили і спрямованості.

    Що ж стосується побутової техніки, то правильно буде живити її наступним чином:

    • У порядку провадження робіт замуровуємо в кут віконного отвору трубу з внутрішнім діаметром 20-30 мм.
    • Через неї по закінченні робіт протягуємо круглий електрошнур 3х1,4 кв. мм.
    • В основній кімнаті цей шнур закінчується штепсельною вилкою, що вставляється в штатну стінну розетку.
    • На балконі він же забезпечується розеткової планкою на 3-5 гнізд, підвішеній до стіни.
    • Стельові світильники балкона гнучким шнуром виводяться на штепсель поблизу подовжувача.

    За всіма правилами така підпитка – простий побутової електроподовжувач, жодних дозволів та погоджень не потребує.

    Підсумок

    Об’єднання балкона або лоджії з кімнатою – справа довга, клопітка і витратна. Але і з урахуванням всіх можливих складнощів збільшення як кадастрової оціночної, так і ринкової вартості переобладнаної квартири набагато перевершує величину витрат. А з часу приєднання балкона набагато менше, ніж накопичення суми, необхідної для розширення житлової площі іншими способами, не кажучи вже про виплату іпотеки.

    Відео: процес робіт по крокам